Jednym z najczęstszych problemów, z jakimi spotykają się właściciele mieszkań, jest sytuacja, w której najemca przestaje regulować czynsz. Dla wynajmującego to poważne utrudnienie – mieszkanie jest nadal zajmowane, a pieniądze nie wpływają na konto. Czasem taka sytuacja uniemożliwia wynajmującemu obsługę bieżących zobowiązań np. kredytu hipotecznego, co w praktyce może prowadzić nawet do utraty nieruchomości. Z perspektywy prawa sytuacja ta wygląda jasno: zaległość w płatnościach jest przede wszystkim kwestią cywilnoprawną, a nie karną. Nie oznacza to jednak, że właściciel nie ma żadnych możliwości ochrony swoich interesów, a prawo karne nie odgrywa w sporze z najemcą żadnej roli. 

Pierwszym krokiem, jaki powinien podjąć wynajmujący, jest próba rozwiązania sprawy polubownie. Warto porozmawiać z najemcą jeszcze przed podjęciem kroków prawnych. Jeżeli jednak najemca w dalszym ciągu nie płaci czynszu, pierwszym formalnym krokiem który powinniśmy podjąć jest wysłanie pisemnego wezwania do zapłaty zaległego czynszu. Wezwanie koniecznie kierujemy listem poleconym, najlepiej za zwrotnym potwierdzeniem odbioru bowiem w późniejszym ewentualnym sporze sądowym to do nas będzie należało wykazanie, że najemca wezwanie otrzymał.

Jeżeli najemca nie reguluje należności przez dwa pełne miesiące powinniśmy uprzedzić go o zamiarze wypowiedzenia umowy najmu bez zachowania okresu wypowiedzenia wyznaczając dodatkowy miesięczny termin na uregulowanie zobowiązania. Tu również do celów dowodowych powinniśmy zachować formę listu poleconego z ZPO. By skutecznie wypowiedzieć umowę najemca powinien zalegać z czynszem w sumie co najmniej za trzy pełne okresy płatności. 

W sytuacji, gdy wszystkie powyższe działania zawiodły, najemca nie uregulował zaległości i nadal zajmuje nasz lokal mimo wypowiedzenia umowy, pozostaje skierowanie sprawy do sądu. Właściciel może wnieść pozew o zapłatę zaległego czynszu oraz o eksmisję. Należy pamiętać, że w razie uzyskanie wyroku stwierdzającego obowiązek zapłaty i nakazu eksmisji właściwą osobą do jego egzekwowania jest komornik, a w żadnym razie nie wynajmujący. 

Cała wyżej opisana procedura twa często latami. Jeszcze dłużej może trwać uzyskanie od najemcy odszkodowania za bezumowne korzystanie z lokalu (od czasu wypowiedzenia umowy do dnia eksmisji). Po stronie wynajmujących budzi to uzasadnioną frustrację. Nie zmienia to jednak faktu, że jakiekolwiek samowolne działania wynajmującego polegające np. na odcinaniu najemcy od mediów, wchodzeniu do mieszkania bez zgody najemcy (nawet po wypowiedzeniu umowy najmu), czy jakiejkolwiek formie uporczywego nękania mogą stanowić podstawę do odpowiedzialności karnej.

Z punktu widzenia prawa karnego, fakt bezprawnego zajmowania lokalu przez najemcę nie powoduje po stronie wynajmującego jakichkolwiek uprawnień skutkujących brakiem odpowiedzialności karnej. Niezależnie od sytuacji wynajmujący może zatem przedsiębrać tylko te środki które są prawem dozwolone. 

Niektórzy właściciele zastanawiają się również nad odpowiedzialnością karną samego najemcy. Należy podkreślić, że zwykłe zaleganie z czynszem nie jest przestępstwem. Przestępstwo oszustwa mogłoby wystąpić tylko w wyjątkowych okolicznościach, gdy np. najemca wprowadzając się do naszego mieszkania, z góry zakładał, że nie będzie za nie płacił i w tym celu wprowadził nas w błąd przestawiając nam fałszywe informacje dotyczące swojej sytuacji finansowej. 

Podsumowując, właściciel mieszkania, którego najemca nie płaci czynszu, ma do dyspozycji przede wszystkim narzędzia cywilnoprawne: rozmowa, wezwania do zapłaty, wypowiedzenie umowy, a w dalszej kolejności sądowe dochodzenie roszczeń oraz egzekucję przez komornika. Cała procedura jest dość mocno sformalizowana, a błędy w toku sporu z najemcą mogą znacznie odwlec odzyskanie nieruchomości przez wynajmującego. Dlatego też warto w podobnych sytuacjach korzystać z profesjonalnej pomocy prawnej świadczonej przez adwokatów i radców prawnych. 

Adwokat Damian Kowalski,

karnista prowadzący praktykę w Warszawie i w Płońsku.

Tel.: 796 990 598

https://kancelariakowalski.com/