Wiosną tego roku w mediach gruchnęła informacja, że w ramach tzw. „Polskiego Ładu” rząd planuje zmiany w ustawie Prawo budowlane. Nowością ma być możliwość wybudowania domu – mówiąc w skrócie – bez pozwolenie na budowę. Co to oznacza w praktyce dla przysłowiowego Kowalskiego? 

Dotychczas prawo budowlane dopuszczało możliwość wybudowania budynku bez pozwolenia na budowę, tylko w przypadku, kiedy powierzchnia jego zabudowy nie przekraczała 35 m2. Teraz ma ona wynieść dwa razy więcej, co spowoduje, że potencjalny inwestor może snuć plany o dość funkcjonalnym domu. W tym miejscu należy rozgraniczyć pojęcia „powierzchni zabudowy” oraz „powierzchni użytkowej”. Dokładna definicja brzmi – […] powierzchnia rzutu poziomego budynku w stanie wykończonym, wyznaczonego przez rzutowanie na powierzchnię terenu wszystkich jego krawędzi zewnętrznych […].

(Źródło: www.locja.pl)

Natomiast powierzchnia użytkowa zgodnie z definicją to – […] powierzchnia mierzona po wewnętrznej długości ścian pomieszczeń na wszystkich kondygnacjach (podziemnych i naziemnych) z wyjątkiem powierzchni piwnic i klatek schodowych […]. W praktyce oznacza to, że w przypadku parterowego budynku o powierzchni zabudowy 70 m2 otrzymujemy około 50 m2 powierzchni użytkowej. Ustawodawca umożliwia jednak budowę domu dwukondygnacyjnego, więc przy wyborze odpowiedniego projektu jego powierzchnia użytkowa może razem z poddaszem wynieść nawet do 90 metrów. Wszystko dlatego, że do powierzchni użytkowej w całości wliczane są jedynie pomieszczenia o wysokości ponad 2,2 m. Tam, gdzie wynosi ona od 1,4 do 2,2 m wliczana jest tylko połowa powierzchni, zaś wysokość poniżej 1,4 m w ogóle pomija się w obliczeniach.

(Źródło: money.pl)

Projekt ustawy jasno określa jednak, że na każde 500m2 powierzchni działki będzie mógł stanąć tylko jeden taki obiekt, co ma zagwarantować, że z ustawy korzystać będę jedynie inwestorzy indywidualni, a nie deweloperzy chcący wybudować osiedle.

A jak wygląda proces przygotowania budowy takiego domu od strony formalnej? Zapytaliśmy o to w Starostwie Powiatowym w Płońsku.

- Zgodnie z zapisami projektu ustawy organ administracji architektoniczno-budowlanej, do którego zostanie złożone zgłoszenie budowy budynku mieszkalnego jednorodzinnego o powierzchni zabudowy do 70 m2, nie będzie mógł wnieść sprzeciwu do takiego zgłoszenia. Do budowy będzie można przystąpić po doręczeniu organowi administracji architektoniczno-budowlanej takiego zgłoszenia. Inwestor będzie jednak obowiązany dołączyć do zgłoszenia oświadczenia o tym, że: planowana budowa jest prowadzona w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych, złożone pod rygorem odpowiedzialności karnej za złożenie fałszywego oświadczenia, przyjmuje odpowiedzialność za kierowanie budową w przypadku nie ustanowienia kierownika budowy, dokumentacja dołączona do zgłoszenia jest kompletna. Mimo braku konieczności uzyskania pozwolenia na budowę, budowa domu będzie wymagała zawiadomienia organów nadzoru budowlanego o zamierzonym terminie rozpoczęcia robót budowlanych. Budowa domów do 70 m2 na zgłoszenie dotyczy terenów, dla których są opracowane miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego. W przypadku braku takich planów konieczne będzie uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy

– mówi Magdalena Wybicka - pełniąca obowiązki naczelnika Wydziału Architektoniczno-Budowlanego Starostwa Powiatowego w Płońsku.

Czy zmiany w ustawie przełożą się na tzw. „boom” budowlany? Trudno ocenić […] Wszystko zależeć będzie od preferencji inwestorów – od tego, czy powierzchnia zabudowy 70 m2 będzie dla nich wystarczająca oraz czy będą chcieli wziąć całkowitą odpowiedzialność za kierowanie budową w przypadku nie ustanowienia kierownika budowy. Do tej pory przeważająca część projektów budynków mieszkalnych jednorodzinnych wpływających do starostwa przekraczała 70 m2 powierzchni zabudowy – dodaje urzędniczka.

Czy potencjalni inwestorzy mogą dzięki wprowadzonym zmianom liczyć na oszczędności? Magdalena Wybicka ocenia, że w kwestii kosztów budowy ciężko jest się wypowiadać, ponieważ jest to uzależnione od indywidualnych cenników projektantów. Jednak w przypadku braku konieczności zatrudniania kierownika budowy, z pewnością inwestor oszczędza na wszystkich opłatach związanych z prowadzeniem budowy. - Rząd ma również ułatwić inwestorowi realizację przedsięwzięcia poprzez przygotowanie katalogu gotowych projektów z których będzie można skorzystać za darmo – poinformowała naszą redakcję p.o. naczelnika Wydziału Architektoniczno-Budowlanego.

Projekt ustawy został przyjęty przez rząd i skierowany do sejmu. Tam w pierwszej kolejności zajmie się nim Komisja Infrastruktury oraz Samorządu Terytorialnego i Polityki Regionalnej.