Zamknij
REKLAMA

Zagadnienia podatku dochodowego z tytułu sprzedaży nieruchomości przed upływem 5 lat od jej nabycia przez sprzedawcę [ADWOKAT RADZI]

10:55, 21.06.2019 | Materiał zewnętrzny
Skomentuj
Adwokat Piotr Truszkowski współpracuje z redakcją PwS. Publikujemy artykuły, które mogą być przydatne dla naszych czytelników

Sprzedaż mieszkania przed upływem 5 lat od jego nabycia wiąże się z obowiązkiem zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych, bowiem odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości i praw wymienionych w art. 10 ust.1 pkt. 8 ustawy o podatku od osób fizycznych, przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego.

Na gruncie obecnie obowiązujących przepisów, zwolnienie z zapłaty 19 % podatku przed upływem 5 lat jest możliwe jedynie na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy. W przypadku podatku dochodowego od sprzedaży nieruchomości przed upływem 5 lat występuje ulga mieszkaniowa, która uwarunkowana jest tym, aby pozyskane ze zbycia środki przeznaczyć ponownie na cel mieszkaniowy. O ile nabywca, w pewnych sytuacjach obdarowany, spadkobierca, zbywa należącą do niego nieruchomość z „zyskiem” – a środki uzyskane ze sprzedaży przeznaczy na realizację własnych celów mieszkaniowych, może liczyć na zwolnienie z podatku dochodowego od takiej sprzedaży. Otrzymane w ten sposób środki należy wydatkować w ciągu 2 lat od końca roku podatkowego, w którym dokonano sprzedaży nabytej nieruchomości. Czyli jeśli zbycie nastąpiło np. 10 maja 2019 roku, to wydatkowanie środków winno nastąpić do 31 grudnia 2022 roku.

Aby skorzystać ze zwolnienia należy spełnić łącznie następujące warunki: wydatkować przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości, począwszy od dnia odpłatnego zbycia nieruchomości, nie później niż w ciągu dwóch lat od końca roku podatkowego, na własne cele mieszkaniowe i – co istotne – musi te wydatki udokumentować, zachować je dla celów rozliczeniowych, dowodowych z fiskusem.

Wolnymi od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe. Udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych (art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT).

Wyczerpujące wyliczenie wydatków na własne cele mieszkaniowe znajduje się w art. 21 ust. 25. Wymienione zostały w nim wydatki na:

a. nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,

b. nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziały w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,

c. nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa użytkowania wieczystego takiego gruntu lub udziału w takim prawie, w tym również z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, oraz nabycie innego gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, jeżeli w okresie, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, grunt ten zmieni przeznaczenie na grunt pod budowę budynku mieszkalnego,

d. budowę, rozbudowę, przebudowę lub adaptację na cele mieszkalne własnego budynku, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego,

e. rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację na cele mieszkalne własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego

- położonych w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej.

Ustawa dodatkowo zastrzega, że jako wydatki, o których mowa w ust. 25, nie traktuje się wydatków poniesionych na:
1. nabycie gruntu lub udziału w gruncie, prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie, budynku, jego części lub udziału w budynku, lub
2. budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, adaptację lub remont budynku albo jego części

- przeznaczonych na cele rekreacyjne.

Zdefiniowane ustawowo zostało pojęcie „własnego budynku, lokalu lub pomieszczenia”. Jest to budynek, lokal lub pomieszczenie stanowiące własność lub współwłasność podatnika lub do którego podatnikowi przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udział w takich prawach (art. 21 ust. 26 ww. ustawy).

Niezwykle istotną kwestią jest udokumentowanie wydatków poniesionych na cele mieszkaniowe. Błędne ich udokumentowanie może powodować „odrzucenie” przez organy podatkowe i tym samym skutkować powstaniem zobowiązania podatkowego.

Przepisy nie zawierają ograniczeń w kwestii sposobu dokumentowania tych wydatków, co potwierdził w interpretacji indywidualnej z 6 czerwca 2014 r. Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach, sygn.IBPBII/2/415-407/14/ŁCz:

(...) ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie przewiduje ściśle określonego sposobu dokumentowania poniesionego wydatku. W przypadku korzystania z ulg i zwolnień podatkowych, również wynikających z ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, obowiązek udowodnienia, że określony wydatek został poniesiony przy spełnieniu wszystkich warunków wynikających z przepisów podatkowych, spoczywa na podatniku, który wywodzi z tego określone skutki prawne. Natomiast organ podatkowy weryfikujący możliwość skorzystania ze zwolnienia uprawniony jest żądać od podatników przedłożenia dokumentów, z których będzie wynikało, kiedy i przez kogo wydatki zostały poniesione. Takimi dokumentami mogą być m.in. rachunki, faktury VAT, paragony, umowy, akt notarialny, dokumenty potwierdzające spłatę kredytu, bądź też inne dokumenty, które ten fakt mogą w sposób wiarygodny potwierdzić (...).

Podatek PIT obliczany jest od dochodu. Przychód uzyskany z odpłatnego zbycia pomniejszony o koszty odpłatnego zbycia, pomniejsza się więc także o koszty uzyskania przychodu.

Koszty uzyskania przychodów

Do kosztów uzyskania przychodów zalicza się koszty nabycia oraz koszty wytworzenia (wybudowania) zbywanej nieruchomości lub prawa majątkowego (np. prawa wieczystego użytkowania gruntów).

Za wydatki na własne cele mieszkaniowe uznaje się też wydatki na spłatę kredytu wraz z odsetkami, w tym także tzw. kredytu refinansowego i konsolidacyjnego, zaciągniętych na sfinansowanie własnych potrzeb mieszkaniowych. Ministerstwo podkreśla, że za wydatki na własne cele mieszkaniowe uznaje się wyłącznie wydatki na spłatę kredytu, zaciągniętego przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia.

Wydatki na własne cele mieszkaniowe mogą być ponoszone poza granicami kraju, tj. w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej. Warunkiem jest jednak istnienie podstawy prawnej (wynikającej z umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania lub innych ratyfikowanych umów międzynarodowych, których stroną jest Rzeczpospolita Polska) do uzyskania przez organ podatkowy informacji podatkowych od organu podatkowego państwa, na którego terytorium podatnik ponosi wydatki na cele mieszkaniowe.

W zeznaniu wykazuje się dochody zwolnione z opodatkowania PIT niezależnie od tego, czy wydatki na cele mieszkaniowe zostały już poniesione w okresie od dnia odpłatnego zbycia do dnia złożenia zeznania, czy też będą poniesione dopiero po złożeniu zeznania – tj. w okresie 2 lat, licząc od końca roku podatkowego, w którym uzyskany był przychód.

Podatek należny wynikający z zeznania PIT-39 należy wpłacić w terminie złożenia zeznania.

Jeżeli w złożonym zeznaniu zostały wykazane dochody zwolnione z opodatkowania, a nie zostały wypełnione warunki zwolnienia określone w ustawie PIT, np. w ustawowym terminie, tj. w okresie 2 lat, nie zostały wydatkowane uzyskane z odpłatnego zbycia środki lub wydatkowane były na cele inne niż mieszkaniowe określone w ustawie, wówczas należy złożyć korektę tego zeznania i zapłacić podatek PIT wraz z odsetkami za zwłokę. Odsetki naliczane są od następnego dnia po upływie terminu płatności, tj. po upływie terminu do złożenia zeznania za rok podatkowy, w którym uzyskany został przychód z odpłatnego zbycia, do dnia zapłaty podatku włącznie, w wysokości odsetek pobieranych od zaległości podatkowych.

Jeśli jednak nie cała kwota, lecz jej część, zostanie przeznaczona na własne cele mieszkaniowe, trzeba wyliczyć dochód do opodatkowania. Aby go uzyskać, należy najpierw obliczyć, jaka kwota będzie podlegać zwolnieniu z podatku.

Aby wyliczyć wartość zwolnienia, kwotę uzyskanego dochodu mnoży się przez kwotę wydatkowaną na własne cele mieszkaniowe i następnie dzieli przez przychód z odpłatnego zbycia.

Podstawą opodatkowania przy zbyciu nieruchomości stanowi różnica pomiędzy przychodem i kosztem. Ustawodawca inaczej te koszty określił, w przypadku gdy kupiliśmy nieruchomość i ją sprzedajemy, a inaczej gdy ją dostaliśmy w formie darowizny lub spadkobrania (z pewnymi wyjątkami, o których mowa jest niżej) lub w inny nieodpłatny sposób. Kosztami będą tylko udokumentowane koszty nabycia lub wytworzenia, powiększone o nakłady poczynione w czasie posiadania, powiększone o ewentualne odpisy amortyzacyjne.

  • Przykład nr 1: Kupiliśmy mieszkanie za 250.000 zł a sprzedajemy za 270.000 zł i nawet gdy nie wykazujemy żadnych dodatkowych kosztów, to podstawa opodatkowania wynosi zaledwie 20.000 zł, a podatek wyniesie 3800 zł. 
  • Przykład nr 2: Dostaliśmy mieszkanie w darowiźnie (wartość darowizny wskazana w akcie notarialnym nie ma tu znaczenia) i sprzedajemy je za 270.000 zł to podstawa opodatkowania może wynieść nawet 270.000 zł, a podatek 51.300 zł.

W celu rozliczenia sprzedaży nieruchomości w okresie nieprzekraczającym 5 lat od jej nabycia składa się do właściwego Urzędu Skarbowego wypełniony druk PIT-39. W druku tym wskazuje się również, czy środki ze sprzedaży mieszkania (dochód) zostaną przeznaczone na własne cele mieszkaniowe - w druku wpisuje się kwotę wolną od podatku.

Wydatki na własne cele mieszkaniowe, które pozwalają na zwolnienie od uiszczanie podatku od sprzedaży nieruchomości powinny być dokumentowane wszelkimi dowodami: faktury, świadkowie, umowy, zlecenia itd. 

Przykład, gdy cały dochód zwolniony z opodatkowania PIT

Pan A. w maju 2010 r. uzyskał dochód ze sprzedaży nieruchomości (nabytej w spadku w styczniu 2010 r.) w wysokości 300 tys. zł. W grudniu 2010 r. Pan A wydał 100 tys. zł na zakup gruntu pod budowę własnego budynku mieszkalnego. Pozostałe środki planuje przeznaczyć na budowę, którą rozpocznie jesienią 2011 r., a zakończy do 31 grudnia 2012 r.

W kwietniu 2011 r. Pan A składa zeznanie PIT-39 za 2010 r., w którym wykazuje cały dochód ze sprzedaży, tj. 300 tys. zł, jako dochód zwolniony z opodatkowania PIT, pomimo, że tylko część wydatków poniósł w 2010 r., zaś pozostałe wydatki planuje ponieść po dacie złożenia zeznania.

Przykład, gdy część dochodu zwolniona z opodatkowania

Pan B w czerwcu 2010 r. sprzedał nieruchomość za 200 tys. zł, którą nabył w grudniu 2009 r. za 150 tys. zł. W grudniu 2010 r. Pan B wydał 80 tys. zł na zakup gruntu pod budowę własnego budynku mieszkalnego. Ponadto planuje, że w listopadzie 2012 r. przeznaczy 100 tys. zł na budowę domu.

W kwietniu 2011 r. Pan B składa zeznanie PIT-39 za 2010 r., w którym wykazuje dochód do opodatkowania w wysokości 5 tys. zł i oblicza od niego podatek PIT (19%) oraz dochód zwolniony z opodatkowania w wysokości 45 tys. zł.

Rozliczenie: 
Przychód z odpłatnego zbycia - czerwiec 2010 r. : 200 000 zł
Koszty uzyskania przychodu: 150 000 zł
Dochód: 50 000 zł
Wydatki na cele mieszkaniowe (80 000 - grudzień 2010 r., 100 000 - listopad 2012 r.): 180 000 zł
Dochód podlegający zwolnieniu 50 000 zł x 180 000 zł / 200 000 zł = 45 000 zł
Do opodatkowania pozostaje dochód w kwocie 5 000 zł

Podatek dochodowy przy sprzedaży nieruchomości nabytej przez dziedziczenie:

Ustawa nowelizująca z dnia 23 października 2018 r. [3] wprowadza istotną zmianę w art. 10 ustawy o PIT. [4]  Zgodnie z  dodanym do art. 10 ust. 5  ustawy o PIT w przypadku odpłatnego zbycia, nabytych w drodze spadku, nieruchomości lub praw majątkowych, określonych w ust. 1 pkt 8 lit. a–c, okres pięcioletni liczy się od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie tej nieruchomości lub nabycie prawa majątkowego przez spadkodawcę.

Z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c  ustawy o PIT chodzi tutaj o nabycie w spadku:

a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
c) prawa wieczystego użytkowania gruntów.

Przykład:

W grudniu 2018 r. pani Maria nabyła w spadku dom po zmarłej mamie. Mama była jego właścicielką od maja 2005 r. W związku w przypadku sprzedaży domu już np. w 2019 r. pani Maria może sprzedać ten dom bez płacenia z tego tytułu podatku dochodowego od osób fizycznych ponieważ od nabycia przez spadkodawcę dziedziczonej  nieruchomości minęło ponad 5 lat.   

W sytuacji, gdy  spadkodawca  był właścicielem nieruchomości przez okres krótszy niż 5 lat wówczas spadkobierca może ją sprzedać bez podatku po wyrównaniu okresu użytkowania do 5 lat, tj. po zliczeniu okresów posiadania przez spadkodawcę i spadkobiercę. Okres 5 lat liczy się od końca roku kalendarzowego, w którym  spadkodawca nabył  daną nieruchomość.

Piotr Truszkowski

Adwokat
+ 48694487667

Filia Kancelarii w Płońsku
ul. Młodzieżowa 13 lok. 72, 09-100 Płońsk

(Materiał zewnętrzny)
facebookFacebook
twitterTwitter
wykopWykop
komentarzeKomentarze

Komentarze (0)

Brak komentarzy, Twój może być pierwszy.

Dodaj komentarz

REKLAMA
© plonskwsieci.pl | Prawa zastrzeżone